譲渡所得にまつわること
自宅や持っている土地などの不動産を手放した時に対価として受け取るお金のことを、譲渡することで発生する所得なので譲渡所得といいます。譲渡所得には譲渡所得税と住民税がかかってきます。ですが、売却したことで得た金額が全て課税対象となるわけではありません。
譲渡所得とそれに係る控除や税金などをご紹介します。
課税対象となる譲渡所得金額
課税対象となる譲渡所得金額は 家を手放して得た収入金額から取得費や譲渡費用、そして特別控除があればそれを引いて最後に残った金額が譲渡所得金額が課税対象金額となります。
土地、建物に関しては他の所得とは別にして課税する分離課税制度になっています。税率は所有していた期間によって変わってきます。
譲渡で得た収入金額 − （取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額 ＝ 譲渡所得金額
長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分と税率
土地・建物の譲渡所得税率は長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分され、その所有した期間によって税率が変わってきます。
| 区分 | 所有期間 | 税率と計算 |
| 長期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるもの。 | 課税長期譲渡所得金額×20.315％ （所得税15% +復興税0.315%、 住民税5％） |
| 短期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のもの。 | 課税短期譲渡所得金額×39.63％ （所得税30% +復興税0.63%、 住民税9％） |
マイホームとして10年を超えて所有した場合、要件を満たしていれば6,000万円以下の部分に関してはさらに低い税率になります。
| 10年超マイホームの課税長期譲渡所得金額 | 税額 |
| 6,000万円以下の部分 | 14.21%（所得税10％+復興税0.21%+住民税4％） |
| 6,000万円超の部分 | 20.315%（所得税15％+復興税0.315%+住民税5％） |
取得費と譲渡費用について
譲渡所得金額を算出するのにでてくる取得費や譲渡費用にはどのようなものが費用にあたるのかご紹介します。
取得費とは
取得費は売却した家や土地を購入したときにかかった費用のことをいいます。土地・建物の代金にくわえ、手数用だったり登記費用だったり、誰かを立ち退かせて手に入れたとき支払った立ち退き料なども取得費にあたります。
- 売却した家や土地の購入代金
- 建築代金
- 購入手数料
- 設備費・改良費の合計から減価償却費相当額を差し引いた金額
- 登録免許税（登記費用も含みます。
- 不動産取得税
- 特別土地保有税（取得分
- 印紙税
- 立退料
- 地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用 など
などがあります。
取得費が分からないときは取得費の額を売った金額の5％相当額とする ことができます。また、実際の取得費が売った金額の5％相当額を下回る場合も同様となり
例えば土地建物を5,000万円で売った場合に取得費が不明のときは、売った金額の5％相当額である250万円を取得費とすることとなります。
譲渡費用とは
譲渡費用は土地や建物を売るためにかかった費用のことを言います。 不動産屋への仲介手数料。 印紙税で売主が負担したもの。など、売るためにかかった費用のことをいいます。 また、貸家を売るため、そこに住んでいた人に退去してもらうために支払う立退料、 更地として売却するために建っていた建物を壊した費用、その建物の損失額 なども譲渡費用になります。
- 仲介手数料
- 売主負担の印紙税
- 立退料
- 造成費用
など
譲渡する物件の抵当権抹消費用は含まれません。
特別控除額
土地や建物を譲渡したとき、一定の要件を満たす場合に特別控除の適用を受けることができます。控除の種類は以下になります。土地、建物の譲渡所得から差し引く特別控除額の最高限度額は、年間の譲渡所得全体を通じて5,000万円です。
| 特別控除の種類 | 控除額 | 長期譲渡所得・短期譲渡所得区分条件 |
| 収用等により土地建物を譲渡した場合 | 5,000万円 | 長期、短期適用 |
| マイホームを譲渡した場合 | 3,000万円 | 長期、短期適用 |
| 特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合 | 2,000万円 | 長期、短期適用 |
| 特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合 | 1,500万円 | 長期、短期適用 |
| 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合 | 1,000万円 | 長期、短期適用 |
| 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 | 800万円 | 長期のみ適用 |