住居用財産の譲渡・交換の特例
居住用の家を売却・交換した場合、一定の要件を満たした場合に税額控除や軽減税率の特例があります。
- 1. 3000万円の特別控除の特例
- 2. マイホームを売ったときの軽減税率の特例
- 3. 特定の居住用財産の買換え
- 4.居住財産の買い替えの譲渡損失の損益通算および繰越控除制度
- 5.特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度
3000万円の特別控除の特例
居住用の家を売却した場合、所有期間の長さに関わらず、譲渡所得から最高3000万円の控除が適用される特例です。適用要件は以下になります。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除く）。
- マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
- 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで（注）に売ること。
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
また、次のような家屋には適用されません。
- この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
- 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
- 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
3000万円の特別控除の適用を受けるための手続
確定申告をすることが必要です。確定申告書類に必要事項を記入し、次の書類を添付して管轄の税務署に提出します。
- 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
- 戸籍の附票の写し
- 消除された戸籍の附票の写し
- その他これらに類する書類でそのマイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするもの
売買契約日の前日に、マイホームを売った人の住民票の住所とそのマイホームの所在地とが違う場合、次の書類を併せて提出します。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
土地建物を売却し手にしたお金は収入（譲渡所得）として税金がかかります。
この税率は対象物の保有期間によって区分されて変わります。5年以上所有していた場合が長期、5年未満の場合は短期とされ、長期の方が短期よりも税率が低く設定されています。これは居住用だけに限らず、所有する不動産のすべて同じように適用されます。マイホームを売った場合要件を満たせば、普通の長期の税率より更に低い税率で計算する軽減税率の特例を使えます。この軽減税率はマイホームをを売った時の3000万円の特別控除の特例と一緒に受けることができます。
税率
通常、土地・建物の譲渡所得税率は長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分され、その税率は以下のようになります。
| 区分 | 所有期間 | 税率と計算 |
| 長期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるもの。 | 課税長期譲渡所得金額×20.315％ （所得税15% +復興税0.315%、 住民税5％） |
| 短期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のもの。 | 課税短期譲渡所得金額×39.63％ （所得税30% +復興税0.63%、 住民税9％） |
ですが住居として所有しその期間が10年を超え、その他の要件も満たした場合の税率は次のようになります。
| 課税長期譲渡所得金額 | 税額 |
| 6,000万円以下の部分 | 14.21%（所得税10％+復興税0.21%+住民税4％） |
| 6,000万円超の部分 | 20.315%（所得税15％+復興税0.315%+住民税5％） |
マイホームを売ったときの軽減税率を受けるための要件
- 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
- 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。 また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
- その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、合わせて受けられる。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人などのこと。
居住用財産の譲渡における3000万円の特別控除と軽減税率の計算例
所有期間１０年を超える居住用家屋（減価償却後の取得費1,000万円）とその敷地（取得費2,000万円）を1億5,000万円で譲渡し、仲介手数料を450万円支払った場合の所得税・住民税を計算した場合。
- 譲渡所得①
1億5,000万円 − （1,000万円 + 2,000万円 + 450万円）− 3,000万円（特別控除） = 8,550万円 - 所得税②
6,000万円 × 10.21% + （8,550万円① - 6,000万円）× 15.315% = 1003.15万円 - 住民税③
6,000万円 × 4% + （8,550万円① - 6,000万円）× 5% = 367.5万円 - 所得税・住民税合計
② + ③ = 1,370.6万円
となります。
特定の居住用財産の買換えたときの特例
特定の居住用財産を手放し、代わりの家に買い換えたときは一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を繰り延べすることができる特例です。
住居を売却して譲渡益があっても新たな住居と買い換えた場合、今は課税はしません。もし将来買い替えた家を売る場合、その時に最初の譲渡益を引き継いで課税します。という特例です。
特定の居住用財産の買換特例の適用要件
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
- 以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。
住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
- その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
- 売買した住居は、いずれも国内にあり、売却した住居について売った年、その前年、前々年に次の特例を受けていないこと。
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
- 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
- 居住用財産の譲渡所得の特別控除
- 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
- 交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例
- 換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例
- 収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除
- 特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例
- 特定の事業用資産を交換した場合の譲渡所得の課税の特例
- 大規模な住宅地等造成事業の施行区域内にある土地等の造成のための交換等の場合の譲渡所得の課税の特例
- 認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換等の場合の譲渡所得の課税の特例
- 承継業務の事業計画の施行区域内にある土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例
- 特定普通財産とその隣接する土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例
- 平成21年・平成22年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の特例
次の特例とは重複して適用することはできません。
被相続人の住まいだった空き家を相続して売った場合の3,000万円控除（被相続人の住まいを売る場合の特例）とは重複適用が可能。
- 売却代金が1億円以下であること。
この特例の適用を受ける住居と一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、住居を売却した年の前々年から翌々年までの5年間の分割して売却した部分も含めた売却代金により行う。
このため、住居を売却した年、その前年、前々年の売却代金合計額が1億円以下でこの特例を受け、住居を売却した年の翌年又は翌々年にこの特例の適用を受けた住居の残りの部分を売却した代金の合計額が1億円を超えた場合、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要。 - 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
- 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
- マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。
買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。
- 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
- 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで
- 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
耐火建築物以外の中古住宅及び耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して譲渡したものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
特定の居住用財産の買換特例の適用を受けるための手続き
適用を受けるためには確定申告が必要です。確定申告書類に必要事項を記載して次の書類と一緒に管轄の税務署へ提出します。
- 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)［土地・建物用］
- 売った資産が次のいずれかの資産に該当する事実を記載した書類
- 自分が住んでいる家屋のうち国内にあるもの（家屋の存在する場所に居住していた期間が10年以上であるものに限られます。）
- 上記イの家屋で自分が以前に住んでいたもの（住まなくなった日から3年目の年の12月31日までの間に譲渡されるものに限ります。）
- 上記イ又はロの家屋及びその家屋の敷地や借地権
- 上記イの家屋が災害により滅失した場合において、その家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日において所有期間が10年を超えるその家屋の敷地や借地権（災害があった日から3年目の年の12月31日までの間に売ったものに限ります。）
- 売った資産の登記事項証明書等で所有期間が10年を超えるものであることを明らかにするもの
- 買い換えた資産の登記事項証明書や売買契約書の写しで、取得したこと及び買い換えた資産の面積を明らかにするもの
- 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの
- 買い換えた資産が耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであることを明らかにする書類、又は耐震基準適合証明書など。以下の場合には書類の追加があります。
- 売った資産に係る売買契約を締結した日の前日において住民票に記載されていた住所と売った資産の所在地が異なる場合や、売った日の前10年以内で住民票に記載されていた住所を異動したことがある場合、その他これらに類する場合には、戸籍の附票の写し等で、売った資産が上記②のい.〜に.のいずれかに該当することを明らかにするもの。
- 確定申告書の提出の日までに買い替えた資産に住んでいない場合には、その旨及び住まいとして使用を開始する予定年月日その他の事項を記載したもの。
特定の居住用財産の買換特例の計算方法
A. 住居を売却した価格より買い換えた新居の取得価格より小さい場合、譲渡益はなかったととなり、売却時には譲渡所得税はかからず、将来買い換えた資産を売却するときまで繰越されます。
B.住居を売却した価格より買い換えた新居の価格より大きく譲渡益があった場合、必要経費等を引いた譲渡所得には税金がかかります。
譲渡益は売却した住宅の譲渡価額① - 買い換えで取得した住宅の取得価額②となります。
必要経費は（売却した住宅の取得費 + 譲渡費用）×（① - ②）÷ ①となり譲渡収入 - 必要経費 = 譲渡所得となりこの金額に対して課税されます。
- 譲渡益 = 譲渡価格① - 買い換え資産の取得価格②
- 必要経費 =（売却した住宅の取得費 + 譲渡費用）×（① - ②）÷ ①
- 課税対象譲渡所得 = 譲渡益 - 必要経費
- 税額 = 課税対象譲渡所得 × 20.315%（所得税15%・復興税0,315%・住民税5%）
居住財産の買い替えの譲渡損失の損益通算および繰越控除制度
住んでいる家を売り新たに住む家を買換えたときに、売った家より新しく買換えた家の方が高かったり、いろいろな諸費用などのせいでマイナス（譲渡損失）が発生したときは、一定の要件のもとそのマイナスをその年の給与所得や事業所得などから控除（損益通算）することができます。家を売った年の所得から控除しきれなかった分はその年の翌年以後3年内に繰越して控除することができます。適用期間は平成３０年１月１日～平成３１年１２月３１日までです。
居住用財産買換えた場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の適用要件
- 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。
- 以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。
住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して譲渡したものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
- その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
- 譲渡年の1月1日に時点で所有期間が5年を超え日本国内にあるものの譲渡であること。
- 居宅の敷地面積が500平方メートルを超える場合は500平方メートル以下の部分に対しての損失のみが対象
- 譲渡年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内で取得すること。
- 取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。
- 家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。
- 取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。
- 繰越控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること。
- 譲渡した年の前年、前々年に次の特例を受けていないこと。
- 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
- 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
- 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
- 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
- 旧居宅を売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けていないこと。
- 売却の年の前年以前3年内の年において生じた他の住居の譲渡損失の金額について居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の特例を受けていないこと。
譲渡資産について
買い換え資産について
その他
この特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度
住宅ローンが残っている家を売ったとき、そのローン残高より低い価格で売却してマイナス（譲渡損失）が発生した場合、一定の要件を満たせばその年の他の所得から控除（損益通算）できます。控除しきれなかった譲渡損失は翌年以後３年間、繰越控除ができます。 この特例は新たに住む家を買わなくても適用できます。期間は平成３０年１月１日～平成３１年１２月３１日までです。
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用要件
- 譲渡の年の１月１日時点で所有期間が5年越え日本国内にあること。
- 譲渡契約日の前日において償還期間１０年以上の住宅ローンの残高があること。
- 自分が住んでいる住居を譲渡すること。親族等への譲渡は適用外。
- 以前住んでいた家の場合、住まなくなった日から3年目の１２月３１日までに譲渡すること。
- 譲渡価格より住宅ローンの残高が多いこと。
- 繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること。
- 譲渡した年の前年、前々年に次の特例を適用していないこと。
- 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
- 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
- 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
- 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
- マイホームを売却した年の前年以前3年以内の年において生じた他の住居の譲渡損失の金額について、特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例を適用していないこと。
- 住居を売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合又は受けていないこと。
この特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。