重要事項説明について
重要事項は、契約を結ぶ前に借主が物件に関すること、取引に関する大切な事柄を書面にし説明します。
重要事項説明では、不動産取引をする際に宅地建物取引士が内容を記載・記名押印したものを口頭で説明する事が宅建業法で義務づけられています。
契約する席で契約締結前に読み上げる事が一般的です。契約書類や重要事項書類など、細かい字で細かいことが書いてあり、目を通すのも一苦労だったりしますが、不動産の契約前に重要事項を読み上げるので、念入りに聞いていただけたらと思います。そして、疑問に思ったことや、確認していた事と異なる内容があった場合、その場で質問して、全ての問題・疑問がクリアになってから契約に進むことが大切です。説明を受けた結果、契約を見送るという判断もありかと思います。
記載内容としては大きく分けて２つ、対象物件に関する事項と取引の条件に関する事項です。
ここでは賃貸建物に関する主な重要事項内容をご紹介します。
物件に関する事項
物件に関しての事項は土地・建物そのものに関しての紹介です。どこにあって物件の持ち主は誰なのか、設備はどんなか、構造はどうなっているのか、もし建っている場所が災害地域区内であればその旨も記載されます。住む前にその建物の状況を確認できるように説明があります。
- 物件の名称・所在地・部屋番号・建物構造・占有面積など
- 登記された権利の種類・内容・登記名義人または登記簿の表題部に記録された所有者名 物件に何か権利等が設定されている場合、内容についての説明
- 飲用水・電気・ガス等の供給施設・排水施設の整備状況（整備されていない場合には、その整備の見通しおよび整備についての特別の負担に関する事項）
- 未完成物件の場合
工事完了時の形状・構造（宅地は道路からの高さ、擁壁、階段、排水施設、井戸等の位置、構造等について、建物は鉄筋コンクリート造、ブロック造、木造等の別、屋根の種類、階数等について、平面図を交付して説明）- 宅地・・・造成工事完了時の宅地に接する道路の幅、および構造
- 建物・・・建築工事完了時の宅地建物の主要構造部、内装、外装の構造や仕上げ、設備の設置および構造
- 土砂災害区域内にある時はその旨
- 造成宅地防災地区内にある時は、その旨
- 津波防災地域づくりに関する法律により指定された津波災害警戒区域内にある時は、その旨
- 宅地・建物の用途や利用の制限
- 管理の委託を受けた者の氏名・所在地
- キッチン・浴室・トイレ等の整備状況
- 建物が建築物の耐震改修の促進に関する法律に規定する耐震診断を受けたものであるるときは、その内容（建物のみ）
但し、昭和５６年６月１日以降に新築に着手したものは省かれる - アスベストの使用の有無の調査結果が記録されているときは、その内容
取引に関する事項
取引に関する重要事項は契約書には出てこない金銭の受け渡しについての取り決めごと、困ったことがあったときに問い合わせ先となる管理会名・所在地などについて説明する事項です。
- 代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の額および目的（手付金・申込証拠金・敷金・権利金・保証金など）
- 契約の解除に関する事項
- 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
- 支払金・預り金を受けと得る場合に保全措置を講ずるかどうか、および講ずる場合の保全措置の概要
- 敷金その他契約終了時において清算する事とされている金銭の清算に関する事項
- 定期借家権・高齢者の居住の安定確保に関する法律による終身建物賃借圏に関する事項
- 契約期間および契約更新に関する事項
- 専有部分の用途や利用の制限に関する規約の定め（案を含む）
- 管理の委託先の氏名・住所
重要事項説明書は契約書とともに大切なことしか書いていません。物件自体はとても気に入っても、契約内容が希望の条件と会わないなんてこともあるかもしれません。借りるときは、物件自体がとても気に入って契約を進めていたが、重要事項説明書・契約書内容をあまり気にせずにいたら、退去時に思いがけない出費が発生したなんてことも十分にあり得ます。大切なのは内容を把握した上での契約です。